10 puktów które pomogą Ci wybrać działkę pod budowę domu
Jak wybrać działkę pod budowę domu? Przedstawiam 10 punktów które pomogą Ci w podjęciu decyzji.
Jako architekt krajobrazu w swojej pracy zajmuje się
zagospodarowaniem terenów. Często próbuję usunąć/przekształcić pewne
niedoskonałości, o których Inwestorzy często nie wiedzieli na etapie kupna
działki.
Natomiast jako osoba prywatna długo szukałam działki pod
budowę swojego domu. Moja wiedza i doświadczenie z jednej strony były moimi
sprzymierzeńcami, natomiast z drugiej poprzeczka, aby znaleźć niemalże idealne
miejsce była wysoko podniesiona.
Dlatego zdecydowałam się opisać czym warto kierować się przy
wyborze działki pod budowę domu.
1. Wielkość i kształt działki.
Wielkość jest bardzo często zależna od finansów, a kształt dziełem przypadku, ale to co jest ważne, to to, że teren musi być docelowo funkcjonalny. Zastanówmy się:
- jakiej wielkości jest planowany
budynek – dobrze, aby budynek po prostu zmieścił się na działce z zachowaniem
standardowych odległości czyli 6m od drogi, 4m od granicy z sąsiadem (jeśli są
okna w budynku), 3m jeśli nie ma okien. Natomiast w drugą stronę – jeśli
działka jest bardzo duża i planujemy ją całą zagospodarować, to należy wziąć
pod uwagę koszty i czy będzie nas na to stać.
- gdzie będzie wjazd i wejście na
teren posesji – czyli gdzie będzie umieszczone ogrodzenie frontowe. Ogrodzenie
frontowe to spory koszt, więc warto przyjrzeć się danej działce czy np. nie
jest długa i wąska, a dłuży bok będzie stanowił frontowe ogrodzenie.
- czy działka jest foremna – np. w
kształcie kwadratu, prostokątu, trapezu – dzięki czemu łatwiej można ją
zagospodarować, nie idąc na duże ustępstwa
2. Ukształtowanie terenu
Jakikolwiek spadek terenu zawsze jest
w jakimś stopniu kłopotliwy i wiąże się z nakładem pracy i/lub finansów. To na
co warto zwrócić uwagę:
- czy również poza terenem działki
jest bardzo duży spadek terenu – czyli czy będzie konieczny do wykonania mur
oporowy na granicy działki – zgodnie z
prawem budowlanym wymagane jest pozwolenie na budowę. Koszt muru oporowego to
czasami rząd kilkudziesięciu tysięcy złotych.
- czy na danym terenie są duże spadki
lub czy dany teren jest sporo obniżony względem np. drogi – czyli czy będzie
wymagane wyrównanie terenu z nawiezieniem ziemi, czy będą skarpy lub murki
oporowe. Wszystkie takie działania wiążą się z nakładem finansowych – czasami
jest to kilka tysięcy złotych, a czasami może wynieść ponad 100.000 zł.
3. Usytuowanie względem stron świata.
Już przy wyborze działki, warto zastanowić się nad takimi szczegółami jak rozmieszczenie pomierzeń w domu – warto aby salon był dobrze doświetlony, a w sypialni może być ewentualnie trochę ciemniej. Dobrze, aby ogród był od strony np. zachodniej lub południowo-zachodniej – czyli aby było dużo słońca, ale też żeby nie była „patelnia” czyli od strony południowej. Strona cienista w ogrodzie powoduje pewne ograniczenia co do gatunków tzw.cieniolubnych. Na pomorzu musimy pamiętać o zachodnich wiatrach, dlatego dobrze jest jeśli ta strona jest w jakiś sposób osłonięta.
4. Rodzaj gleby
Należy sprawdzić czy teren nie jest podmokły – wtedy należy wykonać drenaż. Czy nie jest zbyt piaszczysty lub gliniasty – jest wtedy konieczna wymiana gruntu. Czasami na „pierwszy rzut oka” nie widać z jakim rodzajem gruntu mamy do czynienia. Warto wtedy przyjrzeć się gatunkom roślin – jeśli widzimy np. wierzby, olchy, pałkę wodną –jest to teren podmokły. Często też widać, że rośliny te są w większym zagęszczeniu na danym terenie w porównaniu z sąsiednimi terenami.
5. Media
Czy na danej działce znajduje się
skrzynka elektryczna, podłączenie do gazu, wody, kanalizacji. Jeśli nie, to czy
w pobliżu np. w drodze dojazdowej lub u sąsiadów znajdują się media. Warto też
dowiedzieć się od gestorów sieci jaki jest koszt podłączenia. Należy też
sprawdzić czy przez nasz teren przebiegają np. linie wysokiego napięcia lub
gazociąg wysokiego ciśnienia – wtedy będziemy musieli wybudować dom w pewnej
odległości od tych sieci.
6. Sąsiedztwo
Przyjrzyjmy się najbliższej okolicy. Ilu będziemy mieli sąsiadów i w jakiej odległości. Czy będziemy mieli ładne widoki czy będą w jakiś sposób zasłonięte. W architekturze krajobrazu jest takie pojęcie jak „komfort dalekiego patrzenia” – czyli w naszej naturze leży podziwianie widoków – czy to będzie las w oddali, łąka czy krajobraz ciągnący się po horyzont. Warto też zwrócić uwagę, aby w pobliżu naszego przyszłego miejsca zamieszkania nie było obiektów uciążliwych takich jak lotnisko, hipermarket czy droga szybkiego ruchu. Być może nie ma ich jeszcze w naszej okolicy, ale warto sprawdzić czy są jakieś zapisy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
7. Rodzaj terenu
Często w ogłoszeniach jest napisane „sprzedam
działkę budowlaną”. Natomiast później może się okazać, że jest to teren rolny,
rekreacyjny lub leśny. Jest to bardzo ważne, ponieważ w takim przypadku, po
pierwsze – cena działki „niebudowlanej” powinna być zdecydowanie niższa, po
drugie budowa domu może być niemożliwa lub utrudniona. Jest możliwość
wybudowania domu na działce rolnej o klasie gleby IV i V, należy też przy tym
spełnić kilka warunków takich jak dostęp do drogi publicznej oraz do mediów.
8. Inwentaryzacja Terenu
Należy sprawdzić co znajduje się na danym terenie:
- czy są roślinny które trzeba będzie usunąć, czy będzie wymagane
pozwolenie na wycinkę, a co za tym idzie - trzeba będzie również ponieść koszty wycinki
- czy znajdują się budynki, które
będą wymagały pozwolenia na przebudowę lub rozbiórkę
- czy znajduje się ciek wodny, który może ograniczyć przestrzeń jeśli
chodzi o usytuowanie budynku
9. Miejscowy Plan Zagospodarowania
Przestrzennego lub Warunki Zabudowy
Jeżeli dany teren/miejscowość nie posiada Miejscowego Planu, to należy wystąpić do urzędu o Warunki Zabudowy. W moim przypadku nie było Miejscowego Planu, dlatego wystąpiłam o Warunki Zabudowy – po 4 miesiącach oczekiwań otrzymałam warunki gdzie połowa działki została wyłączona pod zabudowę. Należy pamiętać, że zawsze mamy prawo odwołać się do decyzji i ja tak zrobiłam, ponieważ wiedziałam że decyzja była niezasadna. Po kolejnych 3 miesiącach otrzymaliśmy Warunki Zabudowy takie jaki chcieliśmy. W naszym przypadku podeszliśmy do tematu tak, że najpierw z architektem stworzyliśmy koncepcję domu – czyli znaliśmy szerokość, długość i wysokość budynku – i o takie parametry wnioskowaliśmy w Warunkach Zabudowy.
Miejscowe Plany dostępne są internetowo na stronach BIP (Biuletynu Informacji Publicznej) lub
SIP (Systemu Informacji Przestrzennej)
i składają się z części tekstowej oraz graficznej (mapy). Możemy też wystąpić
do urzędu o wyrys i wypis z Miejscowego Planu (za niewielką opłatą). W Miejscowym Planie należy sprawdzić:
1. Czy znajduje się obowiązująca linia zabudowy (czyli na tej linii musimy usytuować nasz budynek)
2. Jak wyglądają nieprzekraczalne linie zabudowy (czyli w jakim obszarze możemy zlokalizować budynek
3. Jaki możemy mieć dach – płaski, wielospadowy, dwuspadowy, o jakim kącie nachylenia, czy jest wymagane konkretne pokrycie dachu np. dachówką
4. Wysokość budynku
5. Powierzchnia zabudowy
6. Powierzchnia biologicznie czynna
7. Rodzaj ogrodzenia np. czasami jest określona wysokość ogrodzenia i zakaz stosowania ogrodzeń pełnych
- jakie jest sąsiedztwo/planowane sąsiedztwo – czy obok nie powstanie osiedle, hipermarket, droga szybkiego ruchu (warto też sprawdzić Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego – pokazuje również planowane inwestycje. Jednakże Plan Miejscowy jest aktem prawnym, natomiast Studium już nie)
- czy teren znajduje się w pobliżu chronionych obszarów np. Natura 2000, Obszar Chronionego Krajobrazu, Puszcza, Park Krajobrazowy – które to wprowadzają szereg ograniczeń
10.Księga Wieczysta
Należy sprawdzić czy właścicielem
jest osoba, która chce sprzedać działkę. Ile jest właścicieli i czy wszyscy
zgadzają się na sprzedaż działki lub czy mają pełnomocnictwo. Czy działka nie
jest objęta hipoteką. W księdze wieczystej jest również informacja o dokładnej
powierzchni terenu oraz rodzaju (działka budowlana, rolna, rekreacyjna, leśna).
Znając numer księgi wieczystej możemy przejrzeć ją w internecie.
Są to główne punkty, którymi warto
się kierować przy wyborze działki. Należy pamiętać, że jest to wybór na lata,
warto dać sobie czas i spokojnie przeanalizować każdy aspekt. Każda decyzja wiąże
się z konsekwencjami w późniejszym czasie na etapie budowy domu oraz urządzania
działki. Czasami warto trochę więcej zainwestować na początku, aby w późniejszym
rozrachunku wyjść „na plus’. W moim przypadku poszukiwania działki trwały rok,
ale dzięki temu że zjeździłam wiele kilometrów, obejrzałam wiele działek,
obecnie jestem bardzo zadowolona ze swojej decyzji.
